商业区、商场及购物中心税务顾问
为商场、购物中心及商业区提供专业税务服务：中小微企业最终所得税、增值税、第 4(2) 条所得税、PBB NJOP、娱乐税及餐饮税、多租户合规。
税率
11%
PPN
风险等级
低
税务挑战
本地商场的中小微企业最终所得税
年营业额低于 48 亿印尼盾的小型商业区管理方，可适用中小微企业最终所得税 0.5%。大型商场通常为应税企业家（PKP）。须按企业规模逐家核验。
租赁及物业服务费 11% 增值税
商场铺位租赁及物业服务费属于应税服务，在企业为 PKP 时按 11% 征收增值税。企业租户需要增值税发票以抵扣其进项税。多租户运营需按租户跟踪增值税。
租赁第 4(2) 条所得税
在商场租赁铺位的租户须就租金缴纳第 4(2) 条所得税。国内个人纳税人税率为 10%，外国个人纳税人税率为 20%。扣税凭证由商场出具，作为租户的税收抵免。
商业建筑 PBB NJOP
商业区内的商业建筑须每年缴纳 PBB。NJOP 通常高于住宅 NJOP。商业区 PBB 税率一般为 NJOP 的 0.1-0.3%。部分商场属自由贸易区。
多租户及多元化服务
现代商场拥有众多租户（零售、F&B、娱乐）以及多种服务（停车、广告、活动）。多租户运营需按租户跟踪增值税、按租户出具 PPh Pasal 4(2) 扣税凭证、按 NJOP 缴纳 PBB，并对 F&B 缴纳餐饮税。
娱乐税及餐饮税
设有娱乐租户（电影院、卡拉 OK）的商场须按各地政府规定缴纳 10-35% 的娱乐税。餐饮租户须按各地政府规定缴纳 10% 的餐饮税。跨地区运营须按所在地分别注册 NPWPD。各地税率可能不同。
电商及虚拟商场的竞争
传统商场面临电商平台（Tokopedia、Shopee）抢占零售份额以及虚拟商场提供线上体验的竞争压力。零售租户租赁毛利受到挤压。须通过差异化策略（F&B、娱乐）提升竞争力。
我们的税务解决方案
建立中小微企业最终所得税 0.5% 申报体系
协助小型商业区完成税务登记号（NPWP）注册及中小微企业最终所得税 0.5% 申报，包括多租户账簿设置、年营业额估算及季度申报表模板。
- PPh Final 优化
- 多租户账簿
- 季度申报表简便
PKP 商场的增值税分类
协助 PKP 商场就租赁及物业服务费开具 11% 增值税发票，包括运营环节进项税账户设置（用于进项抵扣）以及按租户的开票作业标准。
- 增值税合规
- 进项税抵扣
- 增值税申报顺畅
多租户第 4(2) 条所得税合规
协助多租户租赁的第 4(2) 条所得税合规：国内个人 10% 或外国个人 20% 的代扣、申报及扣税凭证出具，覆盖多租户多合同情形。
- 第 4(2) 条合规
- 扣税凭证完备
- 多租户管理规范
多 NJOP 的 PBB 合规
协助多 NJOP 的 PBB 合规：NJOP 核验、PBB 年度缴纳及向地方政府的申报。覆盖跨地区多地点情形。年度跟踪 NJOP 变化。
- PBB 合规
- NJOP 核验
- 地方政府处罚风险低
多租户及多元化服务记账
搭建多租户多元化服务记账体系：租赁、物业服务费、停车、广告及活动。覆盖按租户的增值税跟踪、按租户的 PPh Pasal 4(2) 处理及按 NJOP 缴纳 PBB。多租户信息实现一体化跟踪。
- 各租户费收可计量
- 按租户增值税清晰
- 多租户管理规范
娱乐税及餐饮税合规
协助娱乐租户缴纳 10-35% 娱乐税及 F&B 租户缴纳 10% 餐饮税的合规。覆盖跨地区多地方政府不同条例的情形。跨地区按所在地分别注册 NPWPD。
- 娱乐税及餐饮税合规
- 按所在地 NPWPD
- 多地方政府规范
差异化及反竞争策略
为传统商场提供差异化策略咨询：聚焦 F&B、娱乐及体验式消费，以及与品牌合作。包含应对电商及虚拟商场竞争的策略。
- 差异化清晰
- 租户增长
- 反竞争有效
我们的工作流程
商场规模及税务架构评估
摸底商场规模（小型/中型/大型）、租户类型（零售/F&B/娱乐）、业务渠道（租赁/物业服务费/广告/活动）以及所得税、增值税、许可、PBB、第 4(2) 条所得税、地方税等方面的痛点。
税务复核与合规审查
复核中小微企业最终所得税适用性、PKP 商场增值税合规情况、识别地方政府许可要求，并分析第 4(2) 条所得税。
账簿及申报表配置
实施多租户账簿、独立增值税账户（若为 PKP），并配置 PPh Final 或企业所得税申报表模板。含 PBB 及地方税跟踪机制。
持续辅导与审计支持
月度申报复核、税务局或地方政府审计时的全程陪同，以及法规更新（PBB、娱乐税及餐饮税等）。
相关税务法规
PP 55/2022
中小微企业最终所得税（PPh Final UMKM）0.5%
年营业额低于 48 亿印尼盾的小型商业区管理方可选择适用中小微企业最终所得税 0.5% 税率。年营业额超过 48 亿印尼盾的大型商场管理方必须按所得税法第 17 条（22%）缴纳企业所得税。
UU PPN 42/2009
租赁及物业服务费 11% 增值税（PPN）
商业区或商场的铺位租赁及物业服务费属于应税服务，在企业被认定为应税企业家（PKP）时按 11% 征收增值税。商业空间销售可能涉及增值税。企业租户需要增值税发票以抵扣其进项税。
PP 28/2023
地方税与费用
商业区需缴纳土地与建筑物税（PBB）、广告税、餐饮税（针对 F&B 门店）及场地使用许可费（HO）。部分地方政府对商场征收专门税费。须按各地政府规定进行核验。
PP 36/2017
租赁第 4(2) 条所得税
在商业区租赁铺位的租户须就租金缴纳第 4(2) 条所得税。国内个人纳税人（WP OP）税率为 10%，外国个人纳税人（WPOP）税率为 20%，由商业区出具扣税凭证。
PBB NJOP
商业建筑 PBB 及 NJOP
商业区内的商业建筑须每年缴纳土地与建筑物税。NJOP（应税对象销售价值）通常高于住宅 NJOP。商业区 PBB 税率一般为 NJOP 的 0.1-0.3%。
PPh Final Pasal 4(2) Sewa Tanah/Bangunan
特定租金可适用最终所得税
部分租赁（土地/建筑物）可按 PP 34/2017 适用 10% 的最终所得税（按租金毛额计征）。适用于国内个人纳税人（WP OP）。最终所得税扣税凭证由商业区出具。
PMSE & Bea Masuk
零售租户进口关税
商业区内的进口商品零售租户（时尚服饰、数码产品）须按 HS 编码缴纳 0-25% 关税。增值税 11% 须在 CIF 加关税之上缴纳。进口环节须代征第 22 条所得税（API 为 2.5%）。
覆盖印尼各地的商业区、商场及购物中心税务与合规咨询服务咨询服务
我们服务印尼多个主要城市的客户。您可以查看与所在地区相关的服务页面。
Bali
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Kepulauan Riau
Riau
Sulawesi Selatan
Sulawesi Tengah
Sulawesi Tenggara
Sulawesi Utara
Sumatera Utara
Sumatra Selatan
常见问题
商场是否必须登记为应税企业家并缴纳 11% 增值税？
年营业额低于 48 亿印尼盾的商场不必登记为 PKP。年营业额超过 48 亿印尼盾则必须登记为 PKP，就租赁及物业服务费代征 11% 增值税。企业租户需要增值税发票以抵扣其进项税。商业空间销售可能涉及增值税。
商场租赁涉及的第 4(2) 条所得税税率是多少？
在商场租赁铺位的租户须就租金缴纳第 4(2) 条所得税。国内个人纳税人税率为 10%，外国个人纳税人税率为 20%。扣税凭证由商场出具，并在当期 PPh Pasal 4(2) 申报表中反映，扣税凭证可作为租户的税收抵免。
商场 F&B 租户的餐饮税是多少？
商场 F&B 租户的餐饮税因地方政府而异：通常为 10%。部分地方政府对商场内的餐饮业征收专门餐饮税。须按所在地核验。NPWPD 在商场层面注册。跨地区须按所在地分别注册 NPWPD。
商场电影院租户的娱乐税是多少？
商场电影院、卡拉 OK 及游艺区租户的娱乐税因地方政府而异：10-35%。部分地方政府对商场内的娱乐业征收专门娱乐税。须按所在地及娱乐类型逐项核验。NPWPD 在商场层面注册。
商场的 PBB 是多少？
商场 PBB 按 NJOP × 0.1%-0.3%（视地方政府而定）计算。例如 NJOP 500 亿盾，PBB = 500 亿 × 0.2% = 1 亿盾/年。商场 NJOP 通常高于住宅 NJOP，因其商业价值更高。部分商场属自由贸易区，可免征 PBB。
多租户商场应如何记账？
多租户商场需要按租户分别记账：租赁、物业服务费、停车及广告。建议使用具备租户、合同及收款跟踪功能的商场管理软件。须分别编制 PKP 企业的企业所得税第 17 条申报表或中小微企业 PPh Final 申报表，以及增值税月度申报表。多地点情形下须按所在地分别注册 NPWPD。PBB 按 NJOP 分别缴纳。
商场的税务顾问服务费用是多少？
费用因商场规模而异：小型商场（营业额 < 50 亿盾）每月约 200 万-500 万盾（账簿、PPh Final 申报）；中型商场（营业额 50 亿-500 亿盾）每月约 500 万-1500 万盾，含企业所得税、增值税、PBB；大型商场（营业额 > 500 亿盾）每月约 1500 万-7500 万盾，含企业所得税、增值税、多租户、多元化服务及审计陪同。欢迎联系 Arunika 获取方案。
Arunika Consulting 是否具备正式税务顾问资质？
是。我们为客户提供合规、专业的税务咨询、申报支持和税局沟通协助。
收到 SP2DK 或税务审查通知时该怎么办？
建议尽早联系我们。我们会协助分析风险、整理证明资料、准备回复，并陪同与税务机关沟通。
税务筹划能节省多少税费？
金额取决于交易和公司结构。我们寻找合法的税务效率、优惠政策和申报改进机会。
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