Perpajakan · KBLI 68200

Konsultan Pajak untuk Real Estat, Properti Komersial, Mal, dan Kantor

Layanan pajak untuk real estat, properti komersial, mal, dan kantor: PPh Final UMKM, PPN (dengan pembebasan sewa rumah), PBB, PPh Pasal 4(2).

Chat via WhatsApp Semua layanan

Yang biasanya jadi masalah

  • PPh Final UMKM untuk Real Estat Kecil

    Usaha real estat kecil (sewa kos, sewa ruko, sewa apartemen kecil) dengan omzet di bawah Rp 4,8 Miliar per tahun eligible PPh Final UMKM 0,5%. Real estat besar (mal, apartemen servis) biasanya PKP. Penting untuk verifikasi per skala.

  • PPN 11% untuk Sewa Komersial (Kecuali Rumah Tinggal)

    Sewa properti komersial (kantor, mal, gudang, apartemen servis) kena PPN 11% saat PKP. Sewa rumah tinggal, rumah kos, dan apartemen serviced tidak PKP (dibebaskan PPN). Beberapa properti bisa kena PPN Luxury 20% jika NJOP > Rp 30 Miliar.

  • PBB & NJOP Properti

    Setiap properti dikenai Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahunan berdasarkan NJOP. NJOP ditetapkan pemda. PBB biasanya 0,1%-0,3% dari NJOP. Properti komersial dengan NJOP tinggi bisa PBB signifikan. Perlu verifikasi NJOP per tahun.

  • PPh Pasal 4(2) untuk Sewa

    Penyewa yang menyewa properti (gedung, gudang) dikenai PPh Pasal 4(2) atas sewa. Tarif 10% untuk WP OP dalam negeri, 20% untuk WPOP luar negeri. Bukti potong diterbitkan oleh penyewa dan menjadi kredit pajak bagi pemilik. Multi-penyewa dengan multi-kontrak butuh sistem bukti potong.

  • Pajak Daerah & Retribusi

    Properti komersial dikenai pajak reklame (signage), pajak restoran (jika ada F&B outlet), dan pajak hotel (jika ada hotel). Multi-pemda dengan NPWPD per lokasi. Tiap pemda bisa beda tarif.

  • Maintenance & Capex Properti

    Real estat membutuhkan maintenance rutin (cleaning, security, perbaikan) dan capex (renovasi, lift, AC). Biaya ini kena PPN 11% (untuk recover) dan bisa dikapitalisasi. SPT PPh badan Pasal 17 (PKP) atau PPh Final UMKM. Multi-properti dengan tracking capex per properti.

  • Persaingan dengan Coworking & Properti Digital

    Real estat komersial bersaing dengan coworking space (WeWork, GoWork) dan platform digital (Travelio, Mamikos) yang menawarkan sewa fleksibel. Margin tertekan, apalagi untuk kantor konvensional. Strategi diferensiasi (lokasi premium, service) penting.

Yang kami kerjakan

  1. 01

    Setup PPh Final UMKM 0,5%

    Pendampingan pendaftaran NPWP dan pengajuan SPT PPh Final UMKM 0,5% untuk usaha real estat kecil (sewa kos, sewa ruko). Termasuk setup pembukuan multi-properti, estimasi omzet tahunan, dan template SPT triwulanan.

    • PPh Final optimal
    • Pembukuan multi-properti
    • SPT triwulanan ringan
  2. 02

    Klasifikasi PPN Properti (Termasuk Pembebasan)

    Membantu real estat PKP melakukan setup faktur PPN 11% untuk sewa komersial. Termasuk setup akun PPN masukan dari operasional (untuk recover), dan pembebasan PPN untuk sewa rumah tinggal & apartemen serviced. SOP faktur pajak per jenis properti.

    • PPN compliant
    • Sewa rumah dikecualikan
    • SPT PPN lancar
  3. 03

    Compliance PBB & NJOP

    Pendampingan compliance PBB: verifikasi NJOP, pembayaran PBB tahunan, dan pelaporan ke pemda. Termasuk untuk multi-properti di berbagai pemda. Tracking NJOP per tahun untuk antisipasi perubahan.

    • PBB compliant
    • NJOP verified
    • Risiko sanksi pemda rendah
  4. 04

    Compliance PPh Pasal 4(2) Sewa

    Pendampingan compliance PPh Pasal 4(2) untuk sewa: pemotongan 10% (WP OP) atau 20% (WPOP), pelaporan, dan bukti potong. Termasuk untuk multi-penyewa dengan multi-kontrak.

    • PPh Pasal 4(2) compliant
    • Bukti potong tersedia
    • Multi-penyewa rapi
  5. 05

    Compliance Pajak Daerah Multi-Properti

    Pendampingan compliance pajak daerah (reklame, restoran, hotel) sesuai perda setempat. Termasuk untuk real estat dengan multi-properti di berbagai pemda.

    • Pajak daerah compliant
    • NPWPD per properti
    • Multi-lokasi rapi
  6. 06

    Tracking Maintenance & Capex

    Setup tracking maintenance rutin dan capex per properti: biaya cleaning, security, perbaikan, dan renovasi. Termasuk depresiasi aset tetap untuk SPT PPh badan. Multi-properti dengan tracking terintegrasi.

    • Maintenance tracked
    • Capex terukur
    • Depresiasi optimal
  7. 07

    Strategi Diferensiasi & Anti-Kompetisi

    Konsultasi strategi diferensiasi untuk real estat lokal: lokasi premium, service excellent, coworking integration, dan kerja sama dengan platform digital (Travelio, Mamikos). Termasuk strategi anti-kompetisi dengan pricing yang kompetitif.

    • Diferensiasi jelas
    • Margin meningkat
    • Anti-kompetisi efektif

Cara kami bekerja

  1. 01

    Assessment Skala & Skema

    Pemetaan: skala real estat (kecil/menengah/besar), jenis properti (kantor/mal/gudang/apartemen serviced), channel (offline/online/B2B), dan pain point PPh/PPN/PBB/PPh Pasal 4(2)/pajak daerah.

  2. 02

    Review Pajak & Compliance

    Review eligibilitas PPh Final UMKM, validasi PPN (dengan pembebasan sewa rumah), identifikasi PBB, dan analisis PPh Pasal 4(2) untuk sewa.

  3. 03

    Setup Pembukuan & SPT

    Implementasi pembukuan multi-properti, akun PPN terpisah (jika PKP), dan template SPT PPh Final atau PPh badan.

  4. 04

    Pendampingan & Audit

    Review bulanan SPT, pendampingan saat audit DJP, dan update regulasi (PBB, PPh Pasal 4(2)).

Regulasi terkait

  • PP 55/2022

    PPh Final UMKM, 0,5%

    Usaha real estat kecil (sewa kos, sewa apartemen kecil) dengan omzet di bawah Rp 4,8 Miliar per tahun dapat memilih PPh Final UMKM 0,5%. Real estat besar (mal, apartemen servis) dengan omzet di atas Rp 4,8 Miliar wajib menggunakan tarif PPh badan Pasal 17 (22%).

  • UU PPN 42/2009

    PPN 11% untuk Sewa Properti

    Sewa properti komersial (kantor, mal, gudang) merupakan Jasa Kena Pajak (JKP) yang dikenai PPN 11% saat PKP. Sewa rumah tinggal, rumah kos, dan apartemen serviced tidak PKP (dibebaskan PPN). Beberapa properti ada yang bisa kena PPN Luxury 20%.

  • PP 28/2023

    Pajak Daerah & Retribusi

    Properti komersial dikenai pajak bumi dan bangunan (PBB), pajak reklame (untuk signage), dan pajak restoran (jika ada F&B outlet). Beberapa pemda mengenakan pajak khusus untuk hotel, mal, dan apartemen servis. Penting untuk verifikasi per pemda.

  • UU No. 28/2009

    PBB & NJOP

    Setiap properti dikenai Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) berdasarkan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). NJOP ditetapkan oleh pemda. PBB tahunan biasanya 0,1%-0,3% dari NJOP. Properti komersial biasanya NJOP lebih tinggi dari rumah tinggal.

  • UU PPh 36/2008

    PPh Final Sewa 10%

    Penyewa yang menyewa properti (gedung, gudang) dikenai PPh Pasal 4(2) atas sewa. Tarif 10% untuk WP OP dalam negeri, 20% untuk WPOP luar negeri. Bukti potong diterbitkan oleh penyewa dan menjadi kredit pajak bagi pemilik.

  • Permenaker 11/2019

    BPJS Ketenagakerjaan untuk Karyawan

    Real estat dengan karyawan tetap (building management, admin, security) WAJIB mendaftarkan ke BPJS Ketenagakerjaan dan Kesehatan. Termasuk untuk outsourcing security dan cleaning (KBLI 80100) yang dioutsource ke vendor.

  • PMK 211/PMK.04/2019

    Impor Material Bangunan

    Material bangunan impor (granit, sanitary, glass curtain wall) dikenai bea masuk 0%-25% sesuai HS Code. PPN 11% di atas CIF + bea masuk. PPh Pasal 22 (2,5% untuk API) saat importasi. Properti baru biasanya impor material premium.

Kalau kantor pajak mulai bertanya

Tim yang mengurus pembukuan dan pajak Anda juga yang mendampingi saat datang SP2DK, pemeriksaan, sampai keberatan dan banding.

Cara kami menangani sengketa pajak

Pertanyaan Umum (FAQ)

Apakah usaha real estat wajib PKP dan kena PPN 11%?

Usaha real estat dengan omzet di bawah Rp 4,8 Miliar per tahun tidak wajib PKP, sehingga tidak perlu memungut PPN. Real estat dengan omzet di atas Rp 4,8 Miliar wajib PKP, memungut PPN 11% untuk sewa komersial (kantor, mal, gudang). Sewa rumah tinggal, rumah kos, dan apartemen serviced tidak PKP (dibebaskan PPN). Penting untuk verifikasi per jenis properti.

Berapa PBB untuk properti komersial?

PBB properti komersial dihitung dari NJOP × tarif 0,1%-0,3% (tergantung pemda). Misalnya NJOP Rp 5 Miliar, PBB = Rp 5 Miliar × 0,2% = Rp 10 juta per tahun. NJOP ditetapkan pemda dan bisa naik setiap tahun. Properti komersial dengan NJOP tinggi bisa PBB signifikan. Beberapa pemda mengenakan tarif progresif.

Apakah PPh Pasal 4(2) sewa 10%?

Ya, penyewa yang menyewa properti (gedung, gudang) dikenai PPh Pasal 4(2) atas sewa. Tarif 10% untuk WP OP dalam negeri, 20% untuk WPOP luar negeri. Bukti potong PPh Pasal 4(2) diterbitkan oleh penyewa dan dilaporkan di SPT PPh Pasal 4(2) masa. Bukti potong menjadi kredit pajak bagi pemilik.

Apakah sewa apartemen serviced kena PPN?

Sewa apartemen serviced (bukan rumah tinggal) bisa kena PPN 11% saat PKP. Beberapa kategori (apartemen serviced dengan sertifikat strata title) bisa kena PPN Luxury 20% jika NJOP > Rp 30 Miliar. Rumah kos (tanpa service) tidak kena PPN. Penting untuk verifikasi per jenis properti dan NJOP.

Bagaimana pembukuan untuk real estat multi-properti?

Real estat multi-properti membutuhkan pembukuan per properti: pendapatan sewa, biaya operasional (maintenance, PBB, security), dan margin per properti. Software real estat dengan tracking tenant, kontrak, dan pembayaran. SPT PPh badan Pasal 17 (PKP) atau PPh Final UMKM. SPT PPN masa. PBB per properti di pemda masing-masing.

Apakah depresiasi properti bisa dihitung?

Ya, properti (gedung) bisa didepresiasi untuk SPT PPh badan. Umumnya depresiasi 20 tahun (5% per tahun) untuk bangunan permanen, 10 tahun (10% per tahun) untuk bangunan semi permanen. Metode garis lurus (straight line). Penting untuk verifikasi metode dan klaim depresiasi.

Berapa biaya jasa konsultan pajak untuk real estat?

Kami memakai satu daftar harga untuk semua industri. Pembukuan bulanan mulai Rp750.000/bulan (Mikro: ≤30 transaksi, 1 rekening, non-PKP) dan Rp1.250.000/bulan untuk ≤100 transaksi. Pajak bulanan mulai Rp600.000/bulan untuk orang pribadi usaha dan Rp1.000.000/bulan untuk badan non-PKP. Paket Starter badan (laporan keuangan bulanan, pajak bulanan, dan SPT Tahunan Badan) mulai Rp2.000.000/bulan untuk non-PKP dan Rp3.000.000/bulan untuk PKP. Harga final mengikuti volume dan kondisi dokumen, disampaikan sebelum mulai.

Siapa yang menangani pekerjaan pajak saya?

Pekerjaan pajak Anda ditangani konsultan pajak Arunika. Cakupan, tenggat, dan harga kami sampaikan sebelum pekerjaan dimulai.

Bagaimana jika saya menerima surat SP2DK atau pemeriksaan pajak?

Jangan panik. Hubungi kami segera untuk analisis risiko. Kami akan mendampingi Anda menyusun tanggapan yang tepat, menyiapkan bukti pendukung, dan mewakili Anda dalam pembahasan dengan Account Representative (AR) untuk meminimalkan sanksi.

Apa yang dilakukan dalam perencanaan pajak (Tax Planning)?

Kami melakukan Tax Diagnostic Check atas skema transaksi dan insentif pajak yang tersedia agar pajak dihitung sesuai ketentuan, bukan penggelapan pajak (tax evasion). Hasilnya bergantung pada fakta usaha Anda, jadi kami tidak menjanjikan angka penghematan.

Industri Terkait

Ceritakan kondisi usaha Anda

Kirimkan bidang usaha, kira-kira omzet setahun, dan apa yang sedang jadi masalah. Kami balas lewat WhatsApp.

Chat via WhatsApp